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30 de novembro de 2017

Prorrogação de locação sem anuência do fiador não extingue garantia

A assinatura de aditivo contratual entre locador e locatário sem a participação do fiador que firmou contrato de locação originário não o exonera da garantia prestada até a entrega das chaves.

Em recente julgamento do Superior Tribunal de Justiça, a Terceira Turma desta Corte, ao proferir julgamento nos autos do Recurso Especial de n. 1.607.422 – SP, de relatoria da Ministra Nancy Adrighi, decidiu que a fiança prestada em contratos de locação permanece válida até a entrega das chaves, a menos que haja disposição contratual em contrário.

O referido entendimento decorreu da aplicação do artigo 39, da Lei 8245/91, o qual dispõe que “Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.”

Todavia, contrariamente ao entendimento apresentado pelo julgamento citado e ao que dispõe o artigo 39 da Lei de Locações, o artigo 366 da legislação civil, segundo o qual a novação feita sem o consenso do fiador importa em sua exoneração.

Ora, diante das disposições elencadas é possível estabelecer que, em que pese a disposição legal no sentido de que havendo alterações de condições contratuais extinguindo-se as obrigações anteriormente ajustadas (novação o fiador estaria liberado de garantir a nova obrigação, segundo aplicação do artigo 366 da legislação civil, especificamente no caso de locações imobiliárias, tal regra não seria aplicável.

Isto porque, segundo o Princípio da Especialidade das normas, através do qual uma norma que trate mais especificamente do tema em discussão deve prevalecer sobre a norma geral, a aplicação do artigo 39 da Lei de Locações é imperativa, prevalecendo sobre a disposição da legislação civil, assegurando, portanto, que mesmo que o fiador não tenha anuído com a prorrogação do contrato de locação, a ele estará vinculado até a entrega das chaves.

O artigo 835 do Código Civil, mencionado no referido julgado, estabelece, de outro bordo, que se a garantia tiver sido prestada sem limitação de tempo, pode o fiador pedir a sua exoneração, desde que notifique o credor de tal intenção com antecedência de 60 (sessenta) dias.

Tem-se, pois, que para que o fiador se exonere de determinada obrigação locatícia, nas hipóteses de contratação por prazo indeterminado, que possa vir a ser renovada sem sua anuência, necessário se faz que ele reivindique sua exclusão, mediante a notificação referida.

Por outro lado, nas hipóteses de contrato por prazo determinado, sugere-se que para que não perdure a garantia fidejussória nas hipóteses de renovação, seja inserida, desde o início da contratação, cláusula determinando que haverá extinção automática da garantia em qualquer hipótese de renovação ou alteração contratual, atendendo-se, pois, o disposto no já referido artigo 39, da Lei de Locações.